Самострой, или объект, имеющий признаки самовольного строительства — это самовольная постройка, здание, строение, сооружение, возведенное или реконструированное (выполнена надстройка и/или пристройка) без соответствующих разрешений органов строительного надзора.

То есть без разрешения на реконструкцию или новое строительство, которое в Москве надо получать в Мосгосстройнадзоре (МГСН).

Также объектами самостроя признаются здания, построенные или используемые не по назначению после реконструкции на земле, которая для этого не предназначалась, т.е., имеет иной вид разрешенного использования. (Статья 222 ГК РФ).

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания или сооружения, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подвалов.

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

• Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
• Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится активная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости.

При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками ГИН составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).

В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на собственника здания, и соответственно, арендатора или правообладателя земельного участка на котором находится объект в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК), данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс, но является более затратной, т.к. в этом случае придется оплатить штраф в размере 15-20% от кадастровой стоимости здания.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет г. Москвы;
• «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т.е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Параллельно переоформляются земельные отношения с ДГИ — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда уже становятся ответчиками по иску ДГИ.

Метод узаконивания самостроя через суд  зачастую используется уже по факту, т.е. при наличии иска от ДГИ в арбитражном суде.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т.ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае, если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам(при условии того что объект не зарегистрирован в ЕГРН)

В случаях когда самострой уже зарегистрирован в ЕГРН, при положительном решении суд откажет ДГИ в сносе или приведении объекта в первозданный вид, а также обяжет ДГИ исключить здание из ПП-819.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т.е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на год два.

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

• Нарушены права третьих лиц.
• Объект представляет опасность жизни и здоровью.
• Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
• Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.

Если Вы допустили ситуацию, что ГИН узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т.е. с дальнейшей перспективой сноса(или приведения объекта в первозданный вид), если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления правительства Москвы возможно, однако все случаи индивидуальны.

Остались вопросы?

Получить консультацию

Помощь в узаконивании (легализации) самостроя

Узаконивание (легализация) самостроя — процедура сложная и достаточна долгая.

Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т.е. попасть в Постановление Правительства Москвы №829-ПП.

Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется. Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика.

В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.

Узаконить самовольную постройку (самострой) самостоятельно практически невозможно. Легализация самостроя сложная, многоэтапная процедура согласования с большим количеством ведомств и зачастую связана с большим количеством необходимых к рассмотрению документов в ДГИ г. Москвы, Москомархитектуре, Мосгосстройнадзоре (МГСН), и т.д.

Пройти процедуру легализации (сохранения) самостроя собственникам зданий, которые имеют признаки самовольного строительства, получается практически невозможно своими силами без привлечения специалистов в данной области.

Легализация самостроя — почему стоит узаконить самострой?

Минус заключается в том, что за самовольное строительство или реконструкцию без разрешения, в законодательстве РФ предусмотрен штраф, для юр.лиц — существенный.

К тому же самострой могут принудительно снести по решению суда, если всё-таки на увеличенную площадь есть оформленное право.

И, наконец, владельца самостроя могут обязать снести незаконно возведенное здание за свой счёт, если право не оформлено, и владелец не пытается инициировать процедуру узаконивания (легализации) самостроя, в противном случае снос произведут силами ГИН с последующим выставлением обязательного к оплате штрафа.

Борьба с самовольными постройками идёт в Москве и Московской области весьма активно. Под “зачистку” попадают практически все капитальные объекты, выявленные инспекторами ГИН. Рассмотрим подробнее, как защитить свое имущество от демонтажа и избежать серьезных расходов.

Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного здания/сооружения предполагает следующие шаги:

• анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
• сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
• подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации с последующим выпуском технического заключения;
• разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
• анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
• сбор информации о действиях, которые предпринимались ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
• формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
• обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
• пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре, и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах ГЗК;
• в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.
• В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.
• документы на объект признанный самостроем (на земельный участок, и на сам объект капитального строительства);
• копию протокола инспектора ГИНа (при наличии).

Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас по стоимости и примерным срокам легализации самостроя “под ключ” в Москве и МО.